|
רקע
• שיעור גבוה של בעלות ציבורית על המקרקעין- מתוך כ- 2 מיליון דירות בישראל, כמיליון
בבעלות מינהל מקרקעי ישראל
• הממשלה מעורבת יתר על המידה בחיי החוכרים ובתהליכי התכנון
• המינהל מסורבל ובירוקרטי. שקוע בטיפול בחוכרים במקום בפיתוח ושיווק הקרקע
• מדיניות מקרקעין שאינה עקבית, שקופה וברורה
עיקרי הרפורמה
• העברת הבעלות בקרקע בייעודי מגורים ותעסוקה באזורים עירוניים לידי כ 800,000
משפחות החוכרים, ומעבר מחכירה למכירה
• צמצום המעורבות הממשלתית וקיצור הליכי התכנון
• עידוד היוזמה הפרטית והמוניציפאלית לתכנון מפורט ופיתוח קרקעות
• ייעול המנגנונים לניהול המקרקעין והקמת רשות מקרקעין חדשה
• הסדר עם הקק"ל
מה צפויה הרפורמה להשיג?
1. הקץ לבירוקרטיה ולמעורבות המינהל בחיי האזרחים! הרפורמה נועדה להוציא את מעורבות פקידי המינהל בכל מקרה בו האזרח מבקש לבצע פעולה בדירתו. כאשר הדירה תועבר לבעלותכם, לא תצטרכו לעבור בדרך ייסורים ולשלם כסף למנהל כאשר תרצו לבנות חדר נוסף לילד, לסגור מרפסת, למכור דירה, לקבל משכנתא, ועוד. המצב כיום הוא אבסורד וכל המערכת תקועה בגללו.
2. האזרח יהיה בעל הדירה. לא המינהל. כמיליון משפחות בישראל מתגוררות כיום בדירות עליהם שילמו במיטב כספם וחסכונותיהם, אך הם אינם בעליהם. מעכשיו הדירה תהיה רק שלכם, ולרובכם זה לא יעלה אפילו אגורה.
3. הרחבת ההיצע. הורדת המחיר. הרפורמה תאפשר לממ"י להתמקד בפיתוח ושיווק קרקעות המדינה, שתביא ל: יותר דירות בשוק, יותר פתרונות לזוגות צעירים, יותר מיצוי של האזורים המפותחים ויותר תחרות, כלומר להורדת מחירים.
4. "רפורמה ירוקה". הרפורמה תעודד את האזרחים למצות טוב יותר את הקרקע שברשותם ואת האזורים המפותחים בהם קיימת כבר תשתית להתיישבות, ולכן תצמצם את הצורך להתפשט לשטחים פתוחים. אחת המטרות המרכזיות היא לשמור על קרקעות כמשאב לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים.
5. הרווח הוא בעיקר של האזרח הפשוט. נכסי מגורים ותעסוקה קטנים (עד 250 מ"ר) לא יחויבו בעלויות כלשהן במעבר מחכירה לבעלות. מדובר בדירות, בבתים ובעסקים של מרבית האזרחים להם דירות ועסקים על קרקע המינהל.
6. תתחזק ההגנה על אינטרסים לאומיים. יופעל מנגנון מיוחד להגנה מפני השתלטות גורמים זרים עוינים על קרקעות מדינה, כך שהפיקוח בנושא זה צפוי להתחזק. כמו כן חשוב להדגיש שהמוסדות הרשמיים הם שימשיכו לבצע את התכנון במטרה להבטיח שימוש בקרקע בהתאם לאינטרסים הלאומיים.
7. כל חלקי הרפורמה הם מיקשה אחת. לא ניתן להפריד ביניהם.
שאלות ותשובות
1. מהי הרפורמה המוצעת במקרקעי ישראל?
מינהל מקרקעי ישראל מופקד על ניהול של כ-93% מכלל קרקעות המדינה. כיום קובע המינהל כמעט באופן בלעדי מתי יוקצו קרקעות והיכן, והוא מתערב בחייהם של האזרחים, כמו למשל מתן אישור לסגירת מרפסת או אפילו הצבת פרגולה. כך, אזרחים אשר שילמו ממיטב כספם לרכישת דירה, אינם הבעלים שלה אלא רק חוכרים מן המינהל. כתוצאה מהמעורבות הזו סובל המינהל מכשלים שונים לרבות סרבול, ביורוקרטיה, תגובה איטית לצרכי השוק והיעדר תמריצים לחדשנות. הרפורמה המוצעת נועדה לתת מענה למצב זה.
הרפורמה מושתתת על מספר עקרונות מרכזיים: ייעול המנגנונים הממשלתיים לניהול המקרקעין; העברת הבעלות בקרקע בייעודי מגורים ותעסוקה לידי החוכרים, ומעבר להקצאת קרקעות במכירה במקום בחכירה; עידוד היוזמה הפרטית והמוניציפאלית לתכנון מפורט ופיתוח קרקעות; צמצום המעורבות הממשלתית בשוק המקרקעין וקיצור הליכי התכנון. במסגרת הרפורמה תוקם רשות מקרקעין חדשה אשר תבוא במקום מינהל מקרקעי ישראל. בתוך כך יעבור המינהל שינוי ארגוני מקיף תוך שיפור משמעותי בפריסה וברמת השירות הניתנת לציבור. כמו כן, תתאפשר העברה של הבעלות בקרקע המיועדת למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים. החלטת הממשלה קובעת שיעורי תשלום עבור הבעלות בקרקע תוך מתן העדפה לאזורי הפריפריה ולבעלי מגרשים קטנים. כך תועבר הבעלות בקרקע לידי מרבית החוכרים ללא תמורה כלשהי (באזורי עדיפות לאומית, בדירות ובבנייה צמודת קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ). הקצאות של קרקע בייעודי מגורים ותעסוקה תתבצענה בעתיד בדרך של העברת בעלות ולא בחכירה.
2. כיצד תשפיע הרפורמה על האזרח הפשוט?
הרפורמה תביא לצמצום הביורוקרטיה העומדת בפני האזרח בעת שהוא מעוניין לבצע שינויים בנכס (תוספות בנייה, שינוי ייעוד, העברת זכויות וכיו"ב) וכן להפחתת התשלומים הנדרשים בגין ביצוע פעולות אלו. למעשה, לאחר העברת הבעלות לידי החוכר הוא כלל לא יצטרך לבוא במגע עם רשות המקרקעין ויוכל לבצע כל פעולה בנכס שלו בהתאם לחוק.
כמו כן, הרפורמה תביא לשיפור משמעותי ברמת השירות הניתנת לחוכרים ובפרט לאלה אשר נכסיהם אינם רשומים במרשם המקרקעין (טאבו) והם נאלצים לבצע את פעולות הרישום במינהל. הורדת הנטל מהרשות יאפשר לה להתמקד בהגברת קצב השיווק של קרקעות ובהאצת הרישום של נכסים בלשכות רישום המקרקעין. כמו כן, הרפורמה מניחה את התשתית להגדלת היצע הקרקעות הזמינות לפיתוח, לרבות באמצעות עידוד הניצול המיטבי של קרקעות שהוקצו בעבר וגיוון דרכי ההקצאה של קרקעות בעתיד. אם כן, יישום הרפורמה עתיד להביא לירידה במחירי הקרקעות ובמחירי הדיור ולהגברת הצמיחה במשק.
3. האם הרפורמה תפגע בשטחים הפתוחים ובצורכי הציבור?
הרפורמה אינה צפויה להגדיל את הפגיעה בשטחים הפתוחים ואף לא למנוע מימושם של צורכי ציבור ואספקת מוצרים ציבוריים. כאמור, הבעלות בקרקע תועבר לידי חוכרים קיימים בקרקע עירונית, שהיא בנויה ממילא, ולא בשטחים החקלאיים או הפתוחים. העברת הבעלות אף תעודד את החוכרים לנצל באופן מיטבי את הקרקע שברשותם על ידי צמצום הביורוקרטיה והתשלומים הכרוכים בכך, וזאת על חשבון הרחבת הבנייה לשטחים הפתוחים.
במסגרת הרפורמה תינתן אפשרות להקצות קרקעות שלא חלה עליהן תוכנית מפורטת בבעלות, ואולם אפשרות זו תוגבל אך ורק לקרקעות המיועדות לפיתוח במסגרת תוכניות מתאר מקומיות. בדרך זו יתועלו לחצי הפיתוח לשטחים המיועדים לכך במסגרת תכנון מתארי ולא לשטחים המיועדים לשימור. חשוב להדגיש כי האחריות והסמכות לקביעת ייעודי הקרקע היא של מוסדות התכנון הפועלים בהתאם למדיניות התכנון הארצית ולא של רשות המקרקעין העוסקת בקניין. בנוסף, במסגרת הרפורמה נקבע לראשונה לרשות החדשה תפקיד של שמירה על קרקעות כמשאב לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים.
4. האם העברת הבעלות בקרקע תאפשר לגורמים זרים עוינים "להשתלט" על קרקעות המדינה?
החשש מפני "השתלטות" על קרקעות המדינה מעולם לא התממש בקרקעות הנמצאות כיום בבעלות פרטית. כמו כן, יש לזכור כי הרפורמה תחול על חלק מצומצם מקרקעות המדינה (היקף השטחים שתועבר בהם הבעלות עומד על כ-1% בלבד משטחה של המדינה), ולכן גם לאחר יישומה תישארנה המדינה וקק"ל כבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות. עם זאת, במסגרת יישום המלצות ועדות קודמות ובמסגרת החקיקה אשר אושרה בעקבותיהן, נמצא מנגנון המאפשר הגבלה של העברת הבעלות לזרים באמצעות רישום הערות אזהרה במרשם המקרקעין המונעות העברת בעלות לזרים ללא אישור של מועצת מקרקעי ישראל.
5. האם מדובר ב"הפרטה" אשר תביא להגדלת הפערים החברתיים?
. ברפורמה זו יועברו נכסי הציבור לידי הציבור עצמו, קרי לידי האזרחים. כך, כל חוכר יוכל לקבל את הבעלות על הבית שלו או על בית העסק שלו. שיעורי התשלום עבור הבעלות בהחלטת הממשלה נקבעו באופן הנותן העדפה לתושבי הפריפריה ולבעלי נכסים קטנים על פני נכסים גדולים במרכז הארץ.
6. כמה תעלה רכישת הבעלות וכיצד הדבר יתבצע?
החלטת הממשלה מחלקת את הנכסים השונים לשלוש קבוצות:
• נכסי מגורים ותעסוקה בפריפריה, דירות בבנייה רוויה ובתים צמודי קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ (עד 250 מ"ר). לחוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו תישלחנה אגרות המודיעות על הכוונה להעביר את הבעלות לידיהם ואם לא יודיעו על התנגדותם, תועבר הבעלות על שמם במרשם המקרקעין ללא תמורה.
• בתים צמודי קרקע ונכסים המשמשים לתעסוקה (מסחר, תעשייה, תיירות) במגרשים בינוניים במרכז הארץ (עד דונם). לחוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו יישלחו שטרות מכר ושוברי תשלום עבור רכישת הבעלות. הסכומים לתשלום ייקבעו על פי טבלאות ערכי קרקע ושיעורי התשלום הקבועים בהחלטת הממשלה:
* במגרשי מגורים בשטח של עד חצי דונם בין 3% ל-4.5% מערך הקרקע
* במגרשי מגורים בשטח שבין חצי דונם לדונם ובמגרשי תעסוקה בשטח של עד דונם - בין 6% ל-9% מערך הקרקע. חוכרים אשר ישלמו את הסכום הנקוב בשובר יוכלו לגשת באופן עצמאי ללשכות רישום המקרקעין ולרשום את הנכס בבעלותם.
• נכסים במגרשים גדולים במרכז הארץ (מעל דונם). חוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו יצטרכו לפנות למשרדי רשות המקרקעין ולבקש כי תיערך להם שומה פרטנית לנכס. חוכרים אלו יידרשו לשלם 31% מן הפער בין שווי זכויות החכירה לבעלות.
חוכרים אשר אינם מחזיקים בחוזי חכירה מהוונים יידרשו לתשלום נוסף של דמי היוון בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
7. האם העברת הבעלות בקרקע לא תאפשר ריכוז היקף קרקעות ניכר בידי מעטים?
העברת הבעלות בקרקע תיעשה לידי חוכרים רבים ולא לידי מעטים. התפקיד המרכזי של הרשות החדשה יהיה להבטיח הקצאת קרקעות בהתאם לצורכי המשק, ובמסגרת זו - להבטיח את ההקצאה התחרותית הנאותה אשר תמנע מצבים מעין אלה. למותר לציין, כי כיום הקרקע מנוהלת בידי מונופול ממשלתי – מינהל מקרקעי ישראל – אשר במקרים רבים אינו מצליח "לקלוע" למחיר הקרקע המשקף שוק תחרותי.
8. האם העברת הבעלות לידי החוכרים לא תמנע מן המדינה את האפשרות להשיב לידיה את הקרקע עם תום תקופת החכירה?
יכולתה של המדינה לדרוש את השבת הקרקע בתום תקופת החכירה מידי חוכרים למטרות מגורים ותעסוקה היא תיאורטית בלבד ובמקרים רבים תקופת החכירה מתחדשת באופן אוטומטי. מכאן שגם חשש זה הינו חסר בסיס. עם זאת, בידי המדינה יישמרו גם בעתיד כלי ההפקעה הקיימים המאפשרים לה להשיב לידיה את הקרקע לצורכי ציבור.
9. האם יישום הרפורמה לא ימנע מן המדינה מימוש של יעדים לאומיים בעתיד?
הרפורמה תחול על חלק מצומצם של קרקעות המדינה הנמצא כיום ממילא בידי חוכרים. יודגש כי הרפורמה אינה חלה על שטחים פתוחים המיועדים לשימור ועל שטחים המיועדים לצורכי ציבור, לתשתיות לאומיות, למחנות צבא, לשטחי אש, וכיו"ב. גם לאחר יישומה של הרפורמה תישארנה המדינה וקק"ל כבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות ומכאן שגם חשש זה הינו חסר בסיס.
מתוך דברי ראש הממשלה בכנס קיסריה 2009
"המאמץ הכלכלי הפשוט ביותר, הקשה ביותר, הכבד ביותר שעושה משפחה בישראל או עושה אזרח בישראל הוא לקנות דירה. אין הוצאה כספית יותר גדולה לרוב הישראלים, לרוב האזרחים, מאשר לקנות דירה. במדינת ישראל הפעולה הזו היא מאוד מאוד קשה. קשה לבנות, קשה לתכנן. אנחנו בעשירון השלישי ברמת החיים, בהכנסה לנפש, אבל אנחנו במקום 120 בזמן הנדרש לבנות כאן משהו. לך תבנה מדינה אבל צריך לבנות מדינה. לצערי, קשה מאוד לבנות בישראל, קשה מאוד גם לקנות כי הדירות מאוד יקרות, קשה מאוד לשפץ, לך תסגור מרפסת, לך תבנה פה פרגולה, לך תרחיב, תוסיף חדר, זה בלתי אפשרי.
אני לא מדבר על דברים אחרים. לכן, הרפורמה הראשונה, הפשוטה ביותר זה לפשט את תהליך הבנייה, להביא להוזלת מחירי הדירות, לקצץ בבירוקרטיה הזו, לשחרר את האזרחים. זוג צעיר, חייל משתחרר, עולים חדשים וכלל אזרחי ישראל שיוכלו להרשות לעצמם דירות ולא למשכן את חייהם.
לכן אנחנו עושים שלושה דברים גדולים מאוד שמטרתם להביא לדיור זמין, זול ומהיר לעם ישראל אבל גם לצמצם פערים, משום שאם יש דבר אחד שהוא יוצר פערים זה אדם שיש לו אמצעים.
לעשירים יש דירות, יש להם בתים, אין להם שום בעיה, אבל הישראלי הממוצע, ואלה שמתחת לממוצע, יש להם בעיה ולכן זו גם סגירת פערים אדירה. ברגע שאדם הוא בעל נכס, בעל דירה, בעל רכוש, הוא גם מבחינה כלכלית אדם אחר.
אנחנו עושים שלושה דברים גדולים:
הדבר הראשון הוא רפורמה היסטורית בבירוקרטיה הזו שנקראת מינהל מקרקעי ישראל. אנחנו נעביר בעלות ל 800,000 אזרחי ישראל שהם חוכרי דירות, ונהפוך אותם לבעלי דירות, הגיע הזמן לכך. אנחנו נצמצם את הבירוקרטיה התכנונית בתוך מינהל מקרקעי ישראל, אנחנו נעודד יזמות בפיתוח קרקעות, אבל קודם כל רפורמה במינהל מקרקעי ישראל.
הדבר השני יהיה רפורמה, שאנחנו נביא בקרוב, בוועדות התכנון והבנייה. זה דבר שהוא פשוט בלתי נסבל. אתם וודאי יודעים שההתנהלות הזו גורמת לכל מיני עיוותים, בעיות, עיכובים ועלויות. אנחנו נעשה רפורמה של שקיפות, פישוט וקיצור בוועדות התכנון והבניה שבישראל. היום, אני מצטער לומר: זה פשוט גיהינום.
הדבר השלישי שנעשה זה לפרוס רכבות וכבישים במדינה הזו, כדי שבמדינה הקטנה הזו, אחת המדינות הקטנות בעולם, יהיה אפשר להגיע ממקום למקום, ובראש ובראשונה מהמרכז לנגב ולגליל, ומהנגב והגליל למרכז."
|